전월세 계약 전 계산 가이드: 전월세전환율·중개보수·대출한도

가이드 · 2026.07.14 최종 확인

전월세 계약은 보증금 규모가 크다 보니 계산 실수가 곧바로 큰 금액 차이로 이어집니다. 집주인이 제시하는 조건이 시세에 맞는지, 중개보수는 적정한지, 대출로 보증금을 마련할 수 있는지를 계약서에 도장 찍기 전에 반드시 계산해봐야 합니다.

1. 전세와 월세, 어느 쪽이 유리한가: 전월세전환율

같은 집이라도 "보증금 3억"과 "보증금 1억 + 월세 80만원" 중 무엇이 유리한지는 전월세전환율로 비교합니다. 전월세전환율 = (월세 × 12) ÷ (전세보증금 - 월세보증금) × 100. 이 값이 은행 정기예금 금리나 본인의 자금 운용 수익률보다 높으면 전세가 유리하고, 낮으면 월세가 유리한 경우가 많습니다. 2026년 기준 법정 전환율 상한은 "기준금리 + 2%p"와 "10%" 중 낮은 값으로 제한되어 있어, 집주인이 이를 초과해 요구하면 협상 여지가 있습니다. 실제 조건을 전월세 전환 계산기에 넣어 전환율을 바로 계산해보세요.

2. 중개보수(복비) 상한 확인

중개보수는 거래금액 구간별로 상한 요율이 법으로 정해져 있으며, 매매·전세·월세 계산 방식이 다릅니다. 월세의 경우 "보증금 + (월세 × 100)"을 환산보증금으로 삼아 거래금액을 산정합니다. 실제 상한액보다 많이 요구받는 사례가 흔하므로 계약 전 중개수수료 계산기로 법정 상한액을 먼저 확인하고, 이를 근거로 협상하세요.

3. 보증금을 대출로 마련한다면: LTV와 DSR

전세자금대출이나 주택담보대출을 받아 보증금을 마련할 계획이라면, 은행이 실제로 얼마까지 빌려줄 수 있는지 미리 계산해야 헛걸음을 줄입니다. 대출 한도는 두 가지 규제로 결정됩니다.

• LTV(주택담보인정비율): 주택 가격 대비 대출 가능 비율. 규제지역·주택가격 구간에 따라 비율이 달라지며, 9억원 초과 구간은 차등 적용됩니다. LTV 계산기로 담보가치 기준 최대 대출 가능 금액을 확인하세요.
• DSR(총부채원리금상환비율): 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율. 기존 대출(학자금, 카드론, 자동차 할부 등)이 있으면 새 대출 한도가 그만큼 줄어듭니다. DSR 계산기로 기존 부채를 포함한 실제 한도를 계산하세요.

LTV로 계산한 한도와 DSR로 계산한 한도 중 더 낮은 쪽이 실제 대출 가능 금액이 됩니다. 두 계산기를 함께 확인하지 않으면 "집은 계약했는데 대출이 안 나오는" 상황이 생길 수 있습니다.

4. 월세 계약이라면 대출 상환 계획도 함께

보증금 대출을 받았다면 월세와 별도로 매달 원리금을 상환해야 합니다. 원리금균등·원금균등·만기일시상환 중 어떤 방식인지에 따라 초기 부담이 크게 달라지므로, 대출이자 계산기로 상환 방식별 월 부담액을 비교하고 실제 가용 예산과 맞는지 점검하세요.

보증금 규모별로 실수요자가 자주 하는 실수

보증금이 클수록 전월세전환율 계산을 아예 생략하고 "월세가 몇십만원 싸다더라"는 식으로 감으로 결정하는 경우가 많습니다. 하지만 보증금 1억 차이는 은행 예금 이자로 환산하면 연 300만~400만원 상당의 기회비용입니다. 또한 대출을 낀 상태에서 월세 계약을 하는 경우, 월세와 대출 원리금을 합산한 총 주거비가 소득 대비 과도하지 않은지(통상 소득의 30% 이내 권장) 별도로 점검해야 합니다. 중개보수 역시 "관행적으로 다들 이 정도 낸다"는 말에 협상을 포기하는 경우가 많은데, 법정 상한은 어디까지나 상한이지 고정 요율이 아니므로 계산기로 상한을 확인한 뒤 낮춰서 협의하는 것이 정상입니다.

계약 전 최종 체크리스트

1. 등기부등본으로 근저당권·가압류 등 권리관계 확인
2. 전월세전환율 계산으로 조건의 시세 적정성 확인
3. 중개보수 법정 상한액 확인 후 협상
4. 대출 필요 시 LTV·DSR 한도를 먼저 계산해 실행 가능성 확인
5. 확정일자·전입신고로 대항력·우선변제권 확보(전세의 경우 필수)

자주 묻는 질문