LTV
주택담보대출비율 계산기
주택 가격 · 대출 금액으로 LTV% 계산 및 지역별 규제 기준 비교
LTV(주택담보대출비율)란?
LTV(Loan-to-Value Ratio, 주택담보대출비율)는 주택 담보 가치 대비 대출금액의 비율로, 금융기관이 주택담보대출 실행 시 설정하는 최대 한도입니다. 2025년 10월 15일 부동산 대책 이후 서울 25개 전 자치구와 경기 12개 지역(과천·광명·성남 분당/수정/중원·수원 영통/장안/팔달·안양 동안·용인 수지·의왕·하남)이 조정대상지역으로 묶였고, 2026년 6월 30일에는 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시가 추가 지정되면서 투기과열지구·토지거래허가구역과 함께 적용되는 이른바 '3중 규제' 대상이 수도권 핵심지 대부분으로 계속 확대되고 있습니다. 규제지역 지정·해제는 정부 발표에 따라 수시로 바뀌므로, 매수 전 국토교통부·금융위원회 최신 공고로 해당 주소지 규제지역 여부를 반드시 재확인해야 합니다.
2025년 10월 15일 대책부터 규제지역은 투기과열지구·조정대상지역 구분 없이 무주택자 매매 LTV가 40%로 일괄 적용됩니다(전입의무). 9억원 구간제(9억 이하 40%·초과 20% 등)는 폐지되었습니다. 규제지역 생애최초 구입자는 70%까지 가능하나 주택 가격 6억원 이하·대출 5억원 이하 요건이 붙고, 서민 실수요자는 60%입니다. 비규제지역은 70% 단일 기준입니다. 여기에 더해 규제지역 매매 시 담보가액 기준 절대 대출 한도가 걸립니다 — 주택 가격 15억원 이하 최대 6억원, 15억~25억원 최대 4억원, 25억원 초과 최대 2억원. 예를 들어 규제지역 20억원 아파트를 무주택자가 매수하면 LTV 40%로는 8억원이지만 절대 한도 4억원이 적용되어 최대 대출은 4억원입니다. 주택임대·매매사업자에 대한 수도권·규제지역 주담대는 LTV 0%(불가)입니다.
은행은 실거래가·KB부동산 시세·감정평가액 중 낮은 금액을 주택가치로 인정하므로, 실제 대출 가능 금액이 예상보다 낮아질 수 있습니다. LTV로 최대 대출 금액을 산출했더라도 해당 원리금이 DSR(총부채원리금상환비율) 40%(1금융권 기준, 2금융권 50%) 이내를 동시에 충족해야 실제 대출이 승인됩니다. 2026년 현재 스트레스 DSR 3단계가 전면 시행 중이어서, 금융위원회 분석 기준 연소득 1억원인 차주도 이전보다 대출 가능 금액이 1억원 이상 줄어든 것으로 나타났습니다. 따라서 주택 매수 전 LTV와 DSR 두 기준을 모두 확인하고, 스트레스 금리가 반영된 실질 한도를 은행에서 미리 조회하는 것이 중요합니다.
LTV 계산 방법
LTV(%) = 대출금액 ÷ 주택가격 × 100. 규제지역 무주택 매매는 LTV 40%를 곱한 뒤, 담보가액 절대 한도(15억↓ 6억 / 15~25억 4억 / 25억↑ 2억)와 비교해 더 작은 값이 최대 대출 금액이 됩니다. 예시: 규제지역 10억원 아파트는 40% = 4억원, 절대 한도 6억원 이내이므로 최대 대출 4억원, 필요 자기자본 최소 6억원입니다. 생애최초(주택가 6억 이하)라면 LTV 70%에 더해 대출 5억원 상한이 함께 적용됩니다. 반대로 대출금액으로 LTV%를 구하려면 대출금액 ÷ 주택가격 × 100으로 계산합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. LTV가 무엇인가요?
A. 주택 가격 대비 대출 금액의 비율입니다. LTV = 대출금액 ÷ 주택가격 × 100으로 계산됩니다.
Q. 2026년 LTV 규제 기준은?
A. 2025.10.15 대책부터 규제지역은 투기과열·조정 구분 없이 무주택 매매 LTV 40% 일괄 적용이고, 9억 구간제는 폐지됐습니다. 생애최초 70%(주택가 6억↓·대출 5억↓), 서민 실수요자 60%, 비규제지역 70%. 규제지역 매매는 담보가액 절대 한도(15억↓ 6억·15~25억 4억·25억↑ 2억)도 함께 적용됩니다.
Q. LTV와 DSR 둘 다 충족해야 하나요?
A. 네, 두 조건 모두 충족해야 대출이 가능합니다. LTV로 산출한 최대 대출 금액의 월 원리금이 DSR 40%(1금융권) 또는 50%(2금융권) 기준도 통과해야 하며, 2026년은 스트레스 DSR 3단계가 전면 적용되어 실질 한도가 더 낮아질 수 있습니다.
Q. LTV 산정 기준 주택 가격은 어떻게 결정되나요?
A. 은행은 KB부동산 시세, 한국부동산원 실거래가, 감정평가액 중 낮은 금액을 기준으로 삼습니다. 실거래가보다 낮게 책정될 수 있어 실제 대출 가능 금액이 예상보다 줄어들 수 있습니다.
Q. 생애최초 주택 구매자는 LTV 완화 혜택이 있나요?
A. 네. 생애최초 구매자는 규제지역 안에서도 LTV 70%를 적용받습니다. 단, 대상 주택 가격이 6억원 이하여야 하고 대출 금액은 5억원을 넘을 수 없습니다. 보금자리론·디딤돌대출 등 정책 상품은 별도의 소득·주택가격 조건이 적용됩니다.
Q. 전세자금대출도 LTV 규제를 받나요?
A. 전세자금대출은 주택담보대출이 아니므로 LTV 규제 대상이 아닙니다. 다만 DSR 산정 시 전세자금대출 원리금이 포함되어 주담대 한도에 영향을 줄 수 있습니다.
Q. 2주택 이상 보유 시 LTV가 다른가요?
A. 규제지역 내 2주택 이상 보유자는 주담대가 원칙적으로 불허되거나 LTV가 크게 제한됩니다. 비규제지역은 70%가 적용되지만 DSR 규제는 동일하게 적용됩니다.
Q. 규제지역에서 고가 주택은 왜 LTV 40%보다 대출이 더 적게 나오나요?
A. 2025.10.15 대책으로 규제지역 매매에는 LTV 40%와 별개로 담보가액 기준 절대 대출 한도가 걸리기 때문입니다. 주택 가격 15억원 이하는 최대 6억원, 15억~25억원은 최대 4억원, 25억원 초과는 최대 2억원까지만 가능합니다. 예를 들어 규제지역 20억원 주택은 LTV 40%로는 8억원이지만 절대 한도 4억원이 적용됩니다.
Q. 서민 실수요자 우대는 누가 받을 수 있나요?
A. 무주택 세대주로 부부합산 소득·주택가격 등 정책 요건을 충족하면 규제지역에서도 LTV를 최대 70%까지 우대받을 수 있습니다. 정확한 소득·주택가격 기준은 취급 은행 또는 주택도시기금 공고에서 확인해야 합니다.