청약 가점 84점 만점, 이렇게 배분된다 + 당첨 포기의 함정
청약 가점제는 무주택기간·부양가족수·청약통장 가입기간, 이 세 항목만 더해 최대 84점을 산정합니다. 그런데 세 항목의 배점 상한이 32점, 35점, 17점으로 제각각인 이유를 모르고 점수만 넣어보는 사람이 많습니다. 배점 구조를 이해하면 어느 항목을 관리하는 게 실질적으로 당첨 확률을 더 올리는지가 보입니다. 그리고 가점이 낮아 "일단 넣어보고 마음에 안 들면 포기"하는 전략은, 당첨 포기 시 재당첨 제한이라는 페널티 때문에 생각보다 위험할 수 있습니다.
1. 84점은 왜 이렇게 나뉘었나: 부양가족이 가장 크다
청약 가점제의 배점 설계는 "실제 주거 필요가 큰 사람"에게 유리하도록 짜여 있습니다. 세 항목 중 배점이 가장 큰 것은 부양가족 수(최대 35점)입니다. 무주택기간(32점)이나 청약통장 가입기간(17점)보다도 비중이 큰데, 이는 부양가족이 많을수록 실거주 주택 필요성이 더 크다고 보는 정책 취지가 반영된 결과입니다. 반면 청약통장 가입기간은 17점으로 상한이 가장 낮습니다. 통장 가입은 자금 여력만 있으면 누구나 일찍 시작할 수 있어 "노력"의 성격이 강한 반면, 실제 주거 필요와는 직접 관련이 적기 때문에 비중이 상대적으로 작게 설계되어 있습니다.
2. 항목별 구간표: 실제 배점 규칙
청약 가점 계산기의 선택지 기준으로 세 항목의 점수 구간은 다음과 같습니다.
| 항목 | 만점 | 점수 증가 단위 | 만점 도달 기준 |
|---|---|---|---|
| ① 무주택 기간 | 32점 | 1년 미만 2점, 이후 1년마다 +2점 | 15년 이상 |
| ② 부양가족 수 | 35점 | 0명 5점, 1명당 +5점 | 6명 이상 |
| ③ 청약통장 가입기간 | 17점 | 6개월 미만 1점, 이후 1년마다 +1점 | 15년 이상 |
부양가족 점수는 1명 차이로 5점씩 뛰기 때문에 세 항목 중 단위당 증분이 가장 크고, 통장 가입기간은 1년마다 겨우 1점씩 늘어나 만점까지 가는 데 가장 오래 걸립니다. 무주택기간은 만 30세 이전 기간이 산입되지 않는다는 점도 실전에서 자주 놓치는 부분입니다.
3. 숫자로 보는 예시: 51점이 만들어지는 과정
이 비교가 보여주는 건, 단기간에 점수를 올리기 가장 어려운 항목이 통장 가입기간이라는 사실입니다. 가입기간은 시간이 지나야만 오르고 앞당길 방법이 없는 반면, 부양가족이나 무주택 요건은 세대 구성이나 주택 처분 시점에 따라 상대적으로 더 관리 여지가 있습니다. 다만 두 항목 모두 실제 거주·가족관계 사실에 따라 결정되는 것이라 인위적으로 조작하면 부정청약에 해당할 수 있다는 점은 분명히 해야 합니다.
4. 당첨 포기의 함정: "일단 넣어보자"가 위험한 이유
가점이 낮으면 "떨어지면 그만이고, 붙으면 이득"이라는 생각으로 일단 청약을 넣어보는 경우가 있습니다. 하지만 당첨 이후 계약을 자발적으로 포기하면 지역과 주택 유형에 따라 최대 10년까지 재당첨이 제한됩니다. 투기과열지구·분양가상한제 적용주택은 10년, 조정대상지역은 7년의 재당첨 제한이 적용되며, 이 기간에는 다른 어떤 청약에도 당첨자로 선정될 수 없습니다. 여기에 더해 가점제로 당첨된 경우 별도로 2년간 가점제 청약 자체가 제한되고, 특별공급(신혼부부·생애최초·다자녀 등)으로 당첨 후 포기하면 특별공급 자격은 평생 1회로 소진되어 이후 재신청이 불가능합니다.
5. 그래서 어떻게 전략을 세워야 하나
가점이 낮다면 가점제 경쟁 자체를 피하고 추첨제 비율이 높은 단지를 노리는 편이 재당첨 제한 리스크 없이 당첨 확률을 높이는 방법입니다. 투기과열지구·조정대상지역의 전용 85㎡ 이하 민영주택은 가점제 비율이 75% 이상으로 높지만, 85㎡ 초과나 비규제 지역 주택은 추첨제 비율이 커집니다. 청약을 넣기 전 공고문에서 가점제/추첨제 비율을 확인하고, 본인 점수가 커트라인 근처인지 아니면 확실히 낮은지에 따라 지원 여부를 결정하는 것이 재당첨 제한 페널티를 피하는 핵심입니다. 자금 계획을 함께 세우려면 LTV 계산기와 DSR 계산기로 대출 한도를 먼저 확인해두는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
Q. 왜 부양가족 점수 비중이 가장 큰가요?
청약 가점제는 실거주 필요가 큰 무주택 세대에 우선순위를 주는 취지로 설계되어 있어, 부양가족이 많을수록 주거 필요성이 크다고 보고 최대 35점으로 가장 큰 비중을 배정했습니다.
Q. 청약통장 가입기간은 어떻게 해야 빨리 만점이 되나요?
불가능합니다. 가입기간 점수는 오로지 시간 경과로만 오르며 15년 이상 가입해야 17점 만점입니다. 다만 예전 청약통장을 주택청약종합저축으로 전환했더라도 최초 가입일 기준으로 인정됩니다.
Q. 당첨 후 포기해도 재당첨 제한이 없는 경우가 있나요?
추첨제로 당첨된 비규제지역 주택 등 일부 유형은 재당첨 제한이 적용되지 않거나 기간이 짧을 수 있습니다. 다만 투기과열지구·분양가상한제·조정대상지역 등 규제지역 당첨은 대부분 재당첨 제한 대상이므로 계약 전 공고문의 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다.
Q. 부부가 각자 청약하면 가점이 달라지나요?
청약은 세대주 본인 기준으로 산정되므로 배우자 명의로 청약하면 배우자의 무주택 기간과 통장 가입기간이 적용됩니다. 부양가족 수는 동일 세대이므로 차이가 없으니, 두 사람의 가점을 각각 계산해 더 유리한 쪽으로 청약하는 것이 일반적입니다.