모기지 계산기
주택 가격·계약금·금리·기간으로 월 납입금을 계산합니다.
상환 스케줄 (처음 12개월)
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주택담보대출 완벽 가이드 — 월 납입금 계산부터 절약 전략까지
주택담보대출(모기지)은 대부분의 가정에서 가장 큰 금융 의사결정입니다. 월 납입금 = L × r(1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ−1) 공식으로 원리금을 계산하고, 여기에 재산세·화재보험료를 더하면 실제 월 총 지출이 됩니다. 30년 고정 4% 금리로 3억 원 대출 시 월 원리금은 약 143만 원이며 총 이자는 2억 1,400만 원에 달합니다. 금리가 1%p 오르면 월 납입금이 약 6% 증가하므로, 고정·변동 금리 선택이 장기 재무에 큰 영향을 미칩니다. 계약금을 20% 이상 납부하면 PMI(민간 모기지 보험)가 면제되어 월 10~20만 원을 절약할 수 있고, 만기 전 조기 상환 시 총 이자를 수천만 원 줄일 수 있습니다. 이 계산기로 다양한 시나리오를 비교해 최적의 대출 조건을 찾아보세요.
활용 예시
- 주택 구매 전 감당 가능한 대출 한도 사전 확인
- 고정 금리 vs 변동 금리 30년 총 비용 비교
- 계약금 10% vs 20% vs 30% 시나리오별 월 납입금 차이 분석
- 15년 vs 30년 만기 선택 시 이자 절감액 계산
- 재융자(리파이낸싱) 후 월 절약액과 손익분기점 계산
- 추가 원금 상환 시 잔존 기간 단축 효과 시뮬레이션
자주 묻는 질문
Q. 모기지 월 납입금 계산 공식은 무엇인가요?
M = L × [r(1+r)ⁿ] / [(1+r)ⁿ−1]. L=대출금액, r=월이율(연이율÷12), n=총 납입회수. 예: 2억 원, 연 4%, 30년 → r=0.04/12=0.00333, n=360, M ≈ 955,000원.
Q. 연이율 4%와 4.5%는 월 납입금 차이가 얼마나 되나요?
3억 원 30년 기준 4%는 월 143만 원, 4.5%는 월 152만 원으로 약 9만 원 차이. 30년 합산 시 총 3,240만 원 차이.
Q. 계약금 20% 이상 내면 PMI가 면제되나요?
미국 기준 LTV 80% 이하(계약금 20% 이상)면 PMI 불필요. 한국 주택담보대출은 PMI 대신 LTV 규제(수도권 50~60%)가 적용됩니다.
Q. 15년 vs 30년 만기 어느 쪽이 유리한가요?
15년은 월 납입금이 높지만 총 이자가 30년의 절반 수준. 재정 여유가 있다면 15년이 경제적. 유동성이 필요하다면 30년 선택 후 조기 상환 전략 활용.
Q. 고정 금리와 변동 금리 중 무엇을 선택해야 하나요?
금리 상승기에는 고정 금리가 유리. 금리 하락기나 단기 거주 계획이면 변동 금리 고려. 현재 금리가 역사적 저점에 가깝다면 고정 금리 권장.
Q. 조기 상환 시 얼마나 절약되나요?
3억 원 30년 4% 대출 기준, 매월 10만 원 추가 상환 시 약 4년 단축, 이자 약 1,800만 원 절약. 초기일수록 효과 큼(원금 비중↑).
Q. 재산세와 보험료는 어떻게 계산에 포함되나요?
월 재산세 = 주택 가격 × 재산세율 ÷ 12. 월 보험료는 주택 가격·위치·면적에 따라 다름. 이 두 항목을 원리금에 더한 값이 총 월 주거비(PITI).
Q. 리파이낸싱(재융자)은 언제 하면 좋을까요?
현재 금리보다 0.75~1%p 이상 낮은 금리로 갈아탈 수 있을 때 유리. 손익분기점 = 클로징 비용 ÷ 월 절약액. 거주 예정 기간이 손익분기점보다 길면 재융자 권장.
Q. DTI(부채 상환 비율)란 무엇인가요?
월 부채 상환 총액 ÷ 세전 월 소득. 대부분 금융기관은 DTI 43% 이하를 요구. 모기지만 놓고 보면 28% 이하(프런트엔드 DTI)가 일반적 기준.
Q. LTV 비율이 높으면 어떤 불이익이 있나요?
LTV 높을수록 대출 승인 어려움, 금리 우대 감소, PMI 발생 가능. 한국은 LTV 60% 초과 시 규제 강화 지역에서 대출 한도 축소. 지역별 LTV 한도는 LTV 계산기에서 확인하세요.
Q. 이자만 납입하는 이자상환식 대출이 있나요?
IO(Interest-Only) 모기지는 초기 일정 기간 이자만 납입. 초기 부담이 낮지만, 원금 상환 기간이 짧아져 이후 납입금이 크게 증가. 투자 목적 단기 보유에 사용.
Q. 신용점수가 모기지 금리에 얼마나 영향을 미치나요?
신용점수 760 이상 vs 620대는 금리 1~2%p 차이 가능. 3억 원 30년 기준 1%p 차이는 총 이자 약 6,000만 원 차이. 대출 전 신용점수 관리 필수.