전월세 전환율 법정 상한, 기준금리+2%p를 넘기면 불법
전세 계약이 끝날 무렵 집주인이 "이제 반전세로 바꾸자"며 전환율을 제시하는 경우가 많습니다. 이때 제시받은 숫자가 관행적으로 쓰이는 값인지, 법이 정한 상한 안에 있는 값인지 구분하는 사람은 드뭅니다. 주택임대차보호법은 전월세 전환율에 명확한 상한을 두고 있고, 그 상한은 고정값이 아니라 한국은행 기준금리를 따라 움직이는 변동값입니다. 이 가이드는 상한 공식의 구조와, 계산 도구를 쓸 때 흔히 놓치는 함정을 짚습니다.
1. 전월세 전환의 계산식
전세를 월세로 바꿀 때, 월세로 전환되는 금액(전세금에서 새로 남길 보증금을 뺀 차액)에 전환율을 곱하고 12로 나누면 월세가 나옵니다. 공식은 월세 = (전세금 − 새 보증금) × 전환율 ÷ 12이며, 반대로 월세를 전세로 환산할 때는 환산 보증금 = 월세 × 12 ÷ 전환율을 기존 보증금에 더합니다. 문제는 이 공식에 들어가는 "전환율" 자체를 임대인이 임의로 높게 제시할 유인이 있다는 점입니다.
2. 상한 공식: 기준금리 + 2%p
주택임대차보호법 시행령은 전월세 전환율의 상한을 한국은행 기준금리 + 2%p로 정합니다(법정 산정률과 비교해 낮은 쪽을 적용하는 방식이나, 저금리 국면에서는 통상 이 기준금리 연동 공식이 상한을 결정합니다). 즉 상한은 고정된 숫자가 아니라 기준금리가 바뀔 때마다 자동으로 같이 바뀌는 변동 상한입니다. 기준금리가 인상되면 상한도 올라가고, 인하되면 상한도 내려갑니다.
| 한국은행 기준금리 | 전월세 전환율 상한(기준금리+2%p) |
|---|---|
| 3.50% | 5.50% |
| 3.00% | 5.00% |
| 2.75% | 4.75% |
| 2.50% | 4.50% |
3. 계산기 기본값 5.0%의 함정
전월세 전환 계산기의 전환율 입력란은 기본값 5.0%로 채워져 있고, 도움말에는 "법정 상한: 기준금리 + 2%p (현재 약 5%)"라고 안내됩니다. 여기서 중요한 점은 이 5.0%가 한국은행 기준금리를 실시간으로 불러와 계산한 값이 아니라, 참고용으로 미리 입력해둔 정적인 기본값이라는 것입니다. 도구는 사용자가 이 값을 직접 확인하고 수정하도록 설계되어 있으며, 기준금리가 바뀐 뒤에도 기본값 자체가 자동 갱신되지는 않습니다. 즉 실제 계약 시점의 정확한 상한을 알려면, 계약 시점의 한국은행 기준금리를 직접 확인한 뒤 "+2%p"를 더해 계산기 입력값을 수정해야 합니다.
4. 상한을 초과한 전환율로 계약하면
주택임대차보호법상 상한을 초과하는 부분은 무효입니다. 이미 초과분을 지급했다면 임차인은 그 차액의 반환을 청구할 수 있고, 분쟁 시 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 계약서에 서명하기 전, 반드시 계약 시점의 한국은행 기준금리를 확인해 정확한 상한선을 계산해두는 것이 안전합니다. 전환 후 예상 월세와 함께 본인의 실수령액을 비교해보면 반전세 전환이 실제로 감당 가능한 수준인지도 가늠할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 계산기의 기본 전환율 5.0%를 그대로 써도 되나요?
기본값은 참고용 정적 수치일 뿐 실시간으로 갱신되는 값이 아닙니다. 계약 시점의 한국은행 기준금리를 확인해 "기준금리+2%p"로 직접 계산한 뒤 입력값을 수정하는 것이 정확합니다.
Q. 상한을 초과한 전환율로 이미 계약했다면 어떻게 하나요?
상한 초과분은 법적으로 무효이므로 임대인에게 차액 반환을 요청할 수 있습니다. 합의가 안 되면 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하세요.
Q. 기준금리는 어디서 확인하나요?
한국은행 경제통계시스템(ecos.bok.or.kr) 또는 한국은행 홈페이지의 기준금리 공시를 통해 최신 값을 확인할 수 있습니다.
Q. 반전세(보증금+월세)도 같은 상한이 적용되나요?
네. 전세금에서 새로 남길 보증금을 뺀 전환 대상 금액에 동일한 상한 공식(기준금리+2%p)이 적용됩니다.