양도소득세 계산기
2026년 기준 장기보유특별공제 자동 부동산 매매 시 예상 세금 계산
장기보유특별공제: 3년이상 보유 시 연 2% (1주택 거주 2년 이상: 보유 연 4% + 거주 연 4%). 1세대1주택 비과세: 2년 이상 보유+거주, 양도가액 12억원 이하. 단기보유세율: 1년 미만 70%, 1~2년 40%. 지방소득세(10%) 포함.
양도소득세란? 2026년 핵심 정리
양도소득세(讓渡所得稅)는 부동산·비상장주식 등 자산을 양도할 때 발생한 차익(양도가액 - 취득가액 - 필요경비)에 부과하는 세금입니다. 1세대1주택자는 2년 이상 보유(조정대상지역은 거주 2년 포함)하고 양도가액 12억원 이하이면 전액 비과세되며, 12억원 초과분은 장기보유특별공제 적용 후 과세됩니다. 장기보유특별공제는 3년 이상 보유 자산에 최대 80%까지 적용되며, 1세대1주택은 보유·거주 각 4%씩 연 8%가 공제됩니다. 보유기간 1년 미만은 70%, 1~2년은 60%의 단기 중과세율이 부과됩니다. 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 때는 기본세율에 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p의 중과세율이 추가되며, 중과 한시 배제 적용 여부는 국세청 공지를 확인해야 합니다. 지방소득세는 소득세의 10%가 별도 부과됩니다.
2026년 양도소득세율
1년 미만 70% / 1~2년 60% / 2년 이상 6~45%(누진) / 조정지역 다주택 +20~30%p(한시배제 확인 필요). 지방소득세 10% 별도.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 1세대1주택 비과세 조건은 무엇인가요?
A. 보유기간 2년 이상(조정대상지역은 거주 2년 추가 필요)이고 양도가액 12억원 이하이면 전액 비과세입니다. 12억원 초과분은 초과 비율만큼 과세되며, 장기보유특별공제를 적용해 세부담을 줄일 수 있습니다. 일시적 2주택 특례, 상속·동거봉양 합가 등 예외 비과세 요건도 별도로 존재합니다.
Q. 장기보유특별공제란?
A. 3년 이상 보유 자산에 최대 80%까지 양도차익을 공제해주는 제도입니다. 1세대1주택은 보유·거주 각 4%씩(연 8%) 공제됩니다.
Q. 다주택자 중과세는 2026년에도 적용되나요?
A. 정부는 다주택자 중과를 한시적으로 배제해왔습니다. 2026년 적용 여부는 국세청 공지를 확인하세요.
Q. 양도세 신고 기한은?
A. 잔금 청산일이 속하는 달 말일부터 2개월 이내 신고·납부해야 합니다. 예정신고 시 10% 감면 혜택이 있습니다.
Q. 주식 양도소득세는?
A. 국내 상장주식은 대주주(종목당 보유 10억원 이상 또는 지분 1% 이상)에게만 22%(지방소득세 포함) 양도세가 부과됩니다. 비상장주식은 대주주 여부와 관계없이 양도차익의 10~25%가 과세됩니다. 해외주식 양도차익은 1인당 연 250만원 기본공제 후 22%가 과세되며 다음 해 5월 종합소득세 신고 시 합산해야 합니다.
Q. 일시적 2주택 비과세 특례란 무엇인가요?
A. 이사 목적으로 기존 주택 처분 전 신규 주택을 취득한 경우, 신규 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택을 양도하면 1세대1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 조정대상지역 간 이동 시에는 1년 이내 처분 및 전입 요건이 추가로 요구될 수 있습니다. 상속·동거봉양·혼인 합가 등 불가피한 사유로 인한 2주택도 별도의 비과세 특례 규정이 존재합니다.
Q. 양도소득세 예정신고를 꼭 해야 하나요?
A. 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고가 원칙이며, 예정신고를 하면 예정신고 세액공제(기존 10%)를 받을 수 있었으나 현재는 폐지되어 의무 이행 차원의 신고입니다. 예정신고를 하지 않으면 5월 종합소득세 확정신고에 합산해 신고해야 하며, 미신고 시 무신고 가산세 20%가 부과됩니다. 부득이한 경우 세무사에게 위임해 기한 내 신고하는 것을 권장합니다.
Q. 양도세 계산 시 필요경비로 공제되는 항목은?
A. 취득 당시 납부한 취득세·법무사 수수료·부동산 중개수수료 등이 필요경비로 인정됩니다. 보유 기간 중 지출한 발코니 확장·새시 교체·증축 등 자본적 지출도 영수증을 보관하면 공제받을 수 있습니다. 단순 수리·유지·보수(도배, 장판 등 수익적 지출)는 필요경비 인정이 안 되므로 영수증 구분 보관이 중요합니다.