양도소득세 계산기
2026년 기준 장기보유특별공제 자동 부동산 매매 시 예상 세금 계산
장기보유특별공제: 3년이상 보유 시 연 2% (1주택 거주 2년 이상: 보유 연 4% + 거주 연 4%). 1세대1주택 비과세: 2년 이상 보유+거주, 양도가액 12억원 이하. 단기보유세율(주택): 1년 미만 70%, 1~2년 60%. 누진세율은 8단계(6~45%, 5억~10억 구간 42% 포함)로 계산. 지방소득세(10%) 포함. 다주택 중과(2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p)는 2026-05-10 유예 종료로 조정대상지역에 재적용.
양도소득세란? 2026년 핵심 정리
양도소득세(讓渡所得稅)는 부동산·비상장주식 등 자산을 양도할 때 발생한 차익(양도가액 - 취득가액 - 필요경비)에 부과하는 세금입니다. 1세대1주택자는 2년 이상 보유(조정대상지역은 거주 2년 포함)하고 양도가액 12억원 이하이면 전액 비과세되며, 12억원 초과분은 장기보유특별공제 적용 후 과세됩니다. 장기보유특별공제는 3년 이상 보유 자산에 최대 80%까지 적용되며, 1세대1주택은 보유·거주 각 4%씩 연 8%가 공제됩니다. 주택 보유기간 1년 미만은 70%, 1~2년 미만은 60%의 단기 중과세율이 부과됩니다. 2년 이상 보유 시에는 8단계 누진세율(6%~45%, 과세표준 5억~10억원 구간 42% 포함)이 적용되며, 각 구간은 세율×과세표준-누진공제액 방식으로 이전 구간과 정확히 이어지도록 계산됩니다. 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 때는 기본세율에 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p의 중과세율이 추가되며, 이 중과는 2026년 5월 9일까지 한시적으로 유예됐다가 5월 10일부터 재적용되고 있습니다(단, 유예 종료 전 계약금까지 지급한 경우는 계약일로부터 4~6개월 이내 양도 시 예외 적용). 지방소득세는 소득세의 10%가 별도 부과됩니다.
2026년 양도소득세율
1년 미만 70% / 1~2년 미만 60% / 2년 이상 6~45%(8단계 누진, 5억~10억 구간 42% 포함) / 조정지역 다주택 +20~30%p(2026-05-10부터 재적용). 지방소득세 10% 별도.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 1세대1주택 비과세 조건은 무엇인가요?
A. 보유기간 2년 이상(조정대상지역은 거주 2년 추가 필요)이고 양도가액 12억원 이하이면 전액 비과세입니다. 12억원 초과분은 초과 비율만큼 과세되며, 장기보유특별공제를 적용해 세부담을 줄일 수 있습니다. 일시적 2주택 특례, 상속·동거봉양 합가 등 예외 비과세 요건도 별도로 존재합니다.
Q. 장기보유특별공제란?
A. 3년 이상 보유 자산에 최대 80%까지 양도차익을 공제해주는 제도입니다. 1세대1주택은 보유·거주 각 4%씩(연 8%) 공제됩니다.
Q. 다주택자 중과세는 2026년에도 적용되나요?
A. 네. 조정대상지역 다주택자 중과 유예 조치가 2026년 5월 9일 종료되어 5월 10일부터 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p 중과세율이 다시 적용되고 있습니다. 다만 유예 종료 전(5월 9일까지) 매매계약을 체결하고 계약금 지급이 증빙되는 경우, 계약일로부터 4개월(2025년 10월 16일 신규 지정 조정대상지역은 6개월) 이내 양도하면 중과 예외가 인정됩니다.
Q. 양도세 신고 기한은?
A. 잔금 청산일이 속하는 달 말일부터 2개월 이내 신고·납부해야 합니다. 예정신고 시 10% 감면 혜택이 있습니다.
Q. 주식 양도소득세는?
A. 국내 상장주식은 대주주(종목당 시가총액 50억원 이상 또는 지분 코스피 1%·코스닥 2% 이상, 2024.1.1 상향)에게만 22%(지방소득세 포함) 양도세가 부과됩니다. 비상장주식은 대주주 여부와 관계없이 양도차익의 10~25%가 과세됩니다. 해외주식 양도차익은 1인당 연 250만원 기본공제 후 22%가 과세되며 다음 해 5월 종합소득세 신고 시 합산해야 합니다.
Q. 일시적 2주택 비과세 특례란 무엇인가요?
A. 이사 목적으로 기존 주택 처분 전 신규 주택을 취득한 경우, 신규 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택을 양도하면 1세대1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 조정대상지역 간 이동 시에는 1년 이내 처분 및 전입 요건이 추가로 요구될 수 있습니다. 상속·동거봉양·혼인 합가 등 불가피한 사유로 인한 2주택도 별도의 비과세 특례 규정이 존재합니다.
Q. 양도소득세 예정신고를 꼭 해야 하나요?
A. 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고가 원칙이며, 예정신고를 하면 예정신고 세액공제(기존 10%)를 받을 수 있었으나 현재는 폐지되어 의무 이행 차원의 신고입니다. 예정신고를 하지 않으면 5월 종합소득세 확정신고에 합산해 신고해야 하며, 미신고 시 무신고 가산세 20%가 부과됩니다. 부득이한 경우 세무사에게 위임해 기한 내 신고하는 것을 권장합니다.
Q. 양도세 계산 시 필요경비로 공제되는 항목은?
A. 취득 당시 납부한 취득세·법무사 수수료·부동산 중개수수료 등이 필요경비로 인정됩니다. 보유 기간 중 지출한 발코니 확장·새시 교체·증축 등 자본적 지출도 영수증을 보관하면 공제받을 수 있습니다. 단순 수리·유지·보수(도배, 장판 등 수익적 지출)는 필요경비 인정이 안 되므로 영수증 구분 보관이 중요합니다.
Q. 과세표준 구간별 세율(누진세율)은 어떻게 계산되나요?
A. 2년 이상 보유 시 8단계 누진세율이 적용됩니다: 1,400만원 이하 6%, ~5,000만원 15%, ~8,800만원 24%, ~1억5,000만원 35%, ~3억원 38%, ~5억원 40%, ~10억원 42%, 10억원 초과 45%. 실제 계산은 "과세표준×해당구간 세율 - 누진공제액" 방식으로, 각 구간 경계에서 이전 구간과 정확히 이어지도록 누진공제액이 설계되어 있습니다(예: 과세표준 7억원이면 7억×42%-3,594만원). 5억~10억원 구간(42%)을 빠뜨리고 40%에서 바로 45%로 건너뛰면 이 구간 세액이 실제보다 부풀려집니다.