취득세 계산기
2026년 기준 주택 취득세 + 지방교육세 + 농특세 자동 계산
| 구분 | 6억 이하 | 6억~9억 | 9억 초과 |
|---|---|---|---|
| 1주택 | 1% | 1~3% | 3% |
| 2주택 (조정) | 8% | ||
| 3주택 (조정) | 12% | ||
| 법인/4주택↑ | 12% | ||
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취득세란? 2026년 주택 수별 세율
취득세(取得稅)는 부동산·차량·선박 등을 유상 또는 무상으로 취득할 때 취득자가 납부하는 지방세입니다. 주택 취득세는 취득 당시 보유 주택 수와 조정대상지역 여부, 취득가액에 따라 세율이 달라집니다. 2026년 기준 1주택자는 6억원 이하 1%, 6억~9억원 구간은 "취득가액(억원)×2/3−3(%)" 산식에 따라 1~3% 사이에서 비례 산정, 9억원 초과는 3%가 적용됩니다. 조정대상지역 2주택은 8%, 3주택 이상 및 법인은 12%의 중과세율이 부과됩니다(비규제지역은 3주택까지 8%, 4주택 이상부터 12%로 기준이 다릅니다 — 이 계산기는 조정대상지역 기준으로 계산합니다). 취득세 외에 지방교육세가 항상 추가되는데, 1주택 표준세율 구간은 취득세의 10%(예: 세율 1%→교육세 0.1%p)이고, 8%·12% 중과 구간은 세율에 비례하지 않고 0.4%p로 고정됩니다. 농어촌특별세는 전용면적 85㎡ 초과 주택에만 부과되며 1주택 0.2%p, 2주택 0.6%p, 3주택 이상·법인 1.0%p가 취득가액 기준으로 추가됩니다(85㎡ 이하는 비과세). 생애최초 주택 구입자는 취득가액 12억원 이하, 부부합산 소득 요건 충족 시 최대 200만원까지 취득세가 감면됩니다. 취득일(잔금 지급일과 등기일 중 빠른 날)로부터 60일 이내에 관할 시·군·구청에 신고·납부해야 하며, 기한 초과 시 무신고 가산세 20%와 납부 지연 가산세가 부과됩니다.
취득세 계산 공식
납부 세액 = 취득가액 × 취득세율 + 지방교육세 + 농어촌특별세(85㎡ 초과 시). 6억원 주택 1주택자(85㎡ 이하) → 취득세 6억×1%=600만원 + 지방교육세 600만×10%=60만원 + 농특세 0원 = 총 660만원. 7.5억원 주택 1주택자는 산식으로 세율 2%가 나와 취득세 1,500만원 + 교육세 150만원 = 1,650만원(85㎡ 초과 시 농특세 150만원 추가).
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 생애최초 주택 취득세 감면은 어떻게 받나요?
A. 생애최초 주택 구입자는 취득세를 최대 200만원 감면받습니다. 취득가액 12억원 이하, 주민등록상 미성년자 제외, 본인·배우자 미소유 이력이 조건입니다. 잔금일 기준 60일 이내 관할 시·군·구에 감면 신청해야 합니다.
Q. 다주택자 취득세 중과 2026년 적용 여부는?
A. 조정대상지역 2주택 8%, 3주택 이상 12%의 중과세율이 적용됩니다. 단, 정부 정책에 따라 조정대상지역이 변동될 수 있으니 취득 시점 기준으로 확인하세요.
Q. 상속·증여로 받은 부동산도 취득세를 내나요?
A. 네. 상속·증여도 취득으로 봅니다. 상속 취득세율은 2.8%(농지 2.3%), 증여 취득세율은 3.5%(비과세 포함 기준)입니다. 조정대상지역 내 공시가 3억원 이상 주택 증여 시 12%가 적용됩니다.
Q. 취득세 신고 기한을 넘기면?
A. 잔금일로부터 60일 이내 신고·납부 의무가 있습니다. 미신고 시 무신고 가산세 20%와 납부 지연 가산세(1일 0.022%)가 부과됩니다.
Q. 아파트 분양권 전매 시 취득세는?
A. 분양권은 조합원 입주권과 달리 잔금 납부 후 취득세를 납부합니다. 2021년 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함되어 다주택 중과세율 적용 여부에 영향을 줍니다.
Q. 원시취득(신축)과 승계취득(매매)의 취득세 차이는?
A. 신축·증축 등 원시취득은 주택 보유 수와 관계없이 단일세율(주택 2.8%)이 적용되어 다주택 중과 대상이 아닙니다. 매매·교환 등 승계취득은 보유 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 1~12% 세율이 달라집니다. 취득 방식에 따라 세부담 차이가 클 수 있으므로, 재개발·재건축 조합원 입주권의 경우 취득 시점 및 방식을 세무사와 확인하는 것이 좋습니다.
Q. 임시적 2주택 특례란 무엇인가요?
A. 이사·학업·직장 목적으로 기존 주택 처분 전 신규 주택을 취득한 경우, 신규 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택을 처분하면 취득 당시 1주택으로 보아 중과세가 적용되지 않습니다. 이를 '임시적 2주택 특례'라 하며, 취득 시 관할 시·군·구에 특례 적용 신청서를 함께 제출해야 합니다. 3년 내 처분 기한을 지키지 못하면 소급해 중과세율이 추징되므로 기한 관리가 매우 중요합니다.
Q. 취득세 경정청구(환급)는 가능한가요?
A. 취득세를 초과 납부했거나 감면 혜택을 적용받지 못한 경우, 납부일로부터 5년 이내에 관할 시·군·구청에 경정청구를 신청할 수 있습니다. 취득세는 지방세이므로 국세청이 아닌 지방자치단체가 관할하며, 경정이 인정되면 60일 이내에 환급 처리됩니다. 비과세·감면 요건을 사후에 발견했다면 반드시 기한 내 경정청구를 활용하세요.